Seger - Nej i Linjalen!

Igår, den 27 augusti, segrade Nej-sidan hos våra grannar i kvarteret Linjalen.
Glädjen steg högt när beskedet via telefon kom till deltagarna i Rädda Linjalens valvaka
Vi gladdes med dem.

Hyresrätterna är räddade på Åsögatan, men även i kvarteret Hagen på Torkel Knutssonsgatan, där man sagt nej till ombildning.
Tydligt är att Skrämselpropagandan om marknadshyror som varit omvandlares vapen i ett par decennier har genomskådats.

Stärkta av detta kämpar vi vidare för hyresrätten och mot ombildningen av vårt kvarter Tumstocken.

Fördel på andras bekostnad

Så dimper det ner i brevlådan. Något lite redigerade lappar, men ändå samma gamla samlade tankegångar som suttit på anslagstavlan på gården i veckor.
Av en trojka som ser bostadsrätten som det tryggaste sättet att bo.

Vi har bemött en del av de här tankegångarna på bloggen tidigare och det finns ingen större anledning att kommentera den gamla skåpmaten ytterligare. Att utan kritiskt sinnelag försöka hamra in "sanningar" om det historiska nuet, baserade på vad andra sagt, går inte hem i stugorna.

Att prata vitt och brett om marknadshyror gör ombildare gärna, men för dem är räntefrågan inte lika populär. Det handlar om räntor som särskilt kvinnor får problem med. Räntor som banken bestämmer. Så den verkliga historien är att nu sitter man runt om i lägenheterna i kvarteret och räknar på bankernas faktiska ränteerbjudanden.

Att, som trojkan gör, åberopa mäklares omdömen om vår ekonomiska plan är ytterst märkligt - "utan anmärkning". Vad menas - där kan ju t.om en blind höna hitta ett korn!
Men det är klart för mäklare och konsulter handlar det bara om affärer - om pengar.

Så här sa Per Albin Hansson en gång i tiden inför Sveriges Riksdag - Hemmets grundvalar är gemensamheten och samkänslan. Det goda hemmet känner icke till några priviligierade eller tillbakasatta, inga kelgrisar och inga styvbarn. Där ser icke den ene ner på den andre. Där försöker ingen skaffa sig fördel på andras bekostnad, den starke trycker icke ner och plundrar den svage. I det goda hemmet råder likhet, omtanke, samarbete, hjälpsamhet.
Därför - allmännnyttig hyresrätt.

Framtiden?

Ombildningskonsulten AB Galären har, som tidigare sagts, i sina kalkyler räknat med väldigt låga räntesatser. Det handlar om lockpriser för att få människor att säga ja till en omvandling till bostadsrätt. Något som knappast kan gagna deras ekonomi.

Finansinspektionen har låtit Svenskt kvalitetsindex göra en undersökning av de svenska hushållens finansiella förmåga. Av undersökningen framgår att 60% av de svenska hushållen har bolån idag.
En räntehöjning till en mer normal nivå på 5 % skulle innebära ett allvarligt problem för många svenskar. 66 % av kvinnorna skulle få svårt att klara en sån räntehöjning. De unga skulle få svårt att klara sin ekonomi.
De fyra storbankerna Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank har ju som vi tidigare förmedlat, lagt sig på nivåer en bra bit över 5%.

Dålig ekonomi, lågkonjunktur, arbetslöshet - Kronofogden uppger att de hittills i år utmätt 247 bostadsrätter i Stockholms län. Förra året var det 506 st.
Riksbanken räknar med att bostadspriserna skall falla.

Att färre hushåll då önskar omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt är knappast konstigt.

Att låna

AB Galären presenterar nu ett nytt erbjudande för hugade köpare av bostadsrätt. Det är en ny kalkyl för de enskilda hushållen i kvarteret Tumstocken. Kalkylen kallas "boendekalkyl för år 2009". AB Galären visar på ett lån där man lånar hela beloppet uppdelat på olika löptider till en snittränta på 3%.

Men låga procentsatser är ju ointressanta på lång sikt eftersom de just nu bara utrycker det faktum att Riksbanken med låg styrränta gått in och stöttat bankerna under den pågående ekonomiska krisen i landet.

Ur ett längre perspektiv ser vi att för åren 1968-2009 var medelvärdet för den korta räntan 7,1%.
Frågan är om vi kommer att hamna där när konjunkturen börjar visa sig gå upp?
Jo - tydligen kräver Nordea och Swedbank i juli att kunderna ska kunna klara av 7,42% respektive 7,5% ränta och kontantinsatser på 10 procent. SBAB ligger lite lägre med sina 6,5% ränta och 5% kontantinsats.

Tänker man köpa bostadsrätt i Tumstocken är det nog klokt att räkna med att man har råd med åtminstone dessa räntor.

Man talar om en ränterisk där en höjning på på 2 % innebär netto:
Lån 1 000 000 - höjd månadskostnad 1 116 kr
Lån 2 000 000 - höjd månadskostnad 2 333 kr
(källa SCB och Privata affärer)

Man får säkert också räkna med att den avgift till föreningen som finns i kalkylen knappast är fixerad för all framtid. Fastighetsköpet skall ju göras utan någon grundligare besiktning.

Gör man inte en ordentlig besiktning av fastigheten Tumstocken som spricker i alla väderstreck så gör man inte heller en fullständig kalkyl av vad det kostar att bo i bostadsrätt i detta hus. Man glömmer bort amorteringar, vilket de flesta banker kräver, och underhåll och reparationer av den egna lägenheten.

Sammanhållning eller Segregation

Någon tyckte att alla skulle få köpa sin lägenheter. Det skulle leda till ökad frihet och integration menade man.
Det blev precis tvärtom.
Genom det stora antalet ombildningar i Stockholm har antalet hyresrätter minskat betydligt.
Detta har lett till en process där de mer ekonomiskt resursstarka alltmer kommer att befolka innerstaden. Även blandningen av boende med olika etnisk bakgrund verkar minska.

I den gamla Hyresrätten hade man möjlighet att kunna komma i kontakt med människor med olika bakgrund. Mångfalden, den sociala blandningen, berikade. Det fanns en möjlighet att utveckla förståelse för människor med en annan typ av levnadsöde.

Genom omvandlingen av staden, där blandningen av boendeformer minskar, ser vi en process som däremot leder till segregation.
Det säger Roger Andersson, professor vid Institutet för bostads- och urbanforskning. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi säger detsamma. Även Lena Magnusson Turner, professor i kulturgeografi är inne på samma linje. Liksom professor Stellan Lundström vid Tekniska högskolan

Varför omvandlingsivrare tycker att ombildningar leder till bättre sammanhållning är en gåta.

Ny blogg

Vi tar oss friheten att göra ett inlägg av en kommentar som kom här på morgonen (skärmdump finns). Vi klistrar in:
"Anonym har lämnat en ny kommentar till ditt inlägg "Klarhet":
Vill bara säja att vi är några som är ganska trötta nu på att ni inte publicerar kommentarer som inte stödjer er till 100%.
Funderar på att starta en egen Tumstocken-blogg HELT UTAN cencur!! Där man får vara för och emot och diskutera med varandra, istället för att bli nonchalerad och inte kunna bemöta felaktiga kommentarer?
Vad tror ni om det??????"

Vill ni starta en blogg så gör ni det.
Vi vill emellertid klargöra att vi inte utövar censur.
Vi refuserar inlägg på grunder som vi tidigare redovisat.
Kanske borde vi, på förekommen anledning, ha tillagt att en förutsättning för att bli publicerad är att man förstått inlägget som man kommenterar.

Tänk om

Tänk om det blir så här …

Säg att Du vill köpa din lägenhet och därmed säger ”Ja” till ombildningen av Tumstocken till bostadsrätt.
Du röstar ”Ja” på Köpestämman!

Du går sedan till banken för att få lånet beviljat – men banken säger ”Nej” – Du får inte låna!
Då uppstår en delikat situation!
Du blir hyresgäst i bostadsrättföreningen – mot Din vilja!

Dina grannar som liksom Du röstat ”Ja” får bära Dina kostnader för bostadsrättsföreningen – hur kul blir det?!

Dina grannar som vill bo kvar som hyresgäster i Tumstocken och som röstat ”Nej” tycker att Du är en ”typ” som gjort ombildningen möjlig men som nu inte kan stå för vad Du ställt till med – hur kul är det?!

Påhoppad från alla håll och ”inmålad i ett hörn” – tänk på hur det skulle kännas.

Who wants yesterdays papers?

När man talar om trollen dyker de upp i farstun.
Ja - i ett, som det tycks aldrig sinande flöde, dyker skrämselpropagandan om hyreshöjningar upp på våra anslagstavlor.
Den här just nu på morgonen. En journalist på DN, Tove Nandorf, skriver om att S vill höja hyrorna. Artikeln är från den 28 augusti 2008.

Hur kan man tro att någon bryr sig särskilt mycket om en ett år gammal artikel i Dagens Nyheter.
Varför inte anstränga sig litet själv och ta reda på vad socialdemokraterna tycker idag?

Klarhet

Vi trivdes med det boende vi själva valt hos Svenska bostäder. Nu tycker man att vi skall vara tysta och för enkelhetens skull bara invänta köpstämmans beslut. Man gillar inte vår "propaganda".
Men vi fortsätter därför att vi vid samtal märkt att många av dem som funderat på att köpa nyttjanderätten till sin bostad inte riktigt förstått vad de givit sig in på.

De tror att det är en bra investering att köpa bostadsrätt. Investering betyder att man placerar sitt kapital där man förväntar sig avkastning. Så - det är banken som investerar och inte du. Du konsumerar och därtill till ett pris som, när vi ser på andra omvandlingar i senare tid, kan öka boendekostnaden för dig med med 50 %.

Skrämselpropaganda om hyreshöjningar har använts tidigare. Hur blev det? Ja - i alla fall inte de hyreshöjningar som propagandan sa. Ett antagande är alltid bara ett antagande.
Uppgiften om ökade boendekostnader för den som köper nyttjanderätten till sin bostad är som sagt däremot fastslagen och grundad i verkligheten snarare än i fantasier och drömmar.

Några har drömt om en vinst för att kunna köpa sig loss från ett boende de inte gillar. Beträffande denna spekulation säger vi att mäklare redan sagt att de inte kommer att förmedla några lägenheter från kvarteren runt Rosenlundsparken.

Fullmaktsfiffel

Ombildningar kringgärdas tyvärr alltför ofta av fiffel och båg.
Det myglas i Malmö, Bromma, Nacka, Vendelsö, Haninge, Sollentuna, Bredäng, Nyängen, på Södermalm och andra ställen.
Det handlar ofta om fusk med fullmakter.

Därför - om du vill ha kvar Svenska bostäder som hyresvärd skall du inte skriva under någon typ av fullmakt.
Om du undertecknar en fullmakt, har du gett ditt godkännande, till att någon får rösta ja för din räkning på köpstämman, vilket betyder att bostadsrättsföreningen får köpa fastigheten där du bor.

Men, du har rätt att återkalla en fullmakt.
Rädda Tumstocken delade under gårdagen ut trycksaker från Hyresgästföreningen till samtliga hushåll i vårt kvarter. Där finns uppgifter så att du kan få hjälp med återkallande av fullmakt.

Vi vet att det finns en del nyinflyttade i kvarteret.
Om du inte vill köpa eller känner dig tveksam till ombildning, tag gärna kontakt med oss på adressen: radda.tumstocken@gmail.com

Eländes elände

I en ambitiös drive har några omvandlare satt upp anslag i våra portar.Ett skrämskott i vanlig ordning där någon menar att hyrorna i innerstaden kommer att gå upp med 20%.

Men nu är det ju så att exakt samma någon har menat att vid en omvandling till bostadsrätt går kostnaden för boendet upp med 50 %.

Hur ställer man sig nu till detta?

Jo – för att kritiskt kunna bedöma denna bit av vår samtidshistoria kan man ju förslagsvis använda sig av flera och andra källor än denna någon.

Jordabalksbesiktning eller ej?

Stående inför ett sådant här plåttak som återfinns i vårt gemensamma garage är det inte lätt för någon att säga att exakt säga vad det döljer.

Det handlar om åtgärder i samband med ett vattenläckage samt omgivande sprickbildningar som sträcker sig ut i fastigheten som ligger i souterräng.
Större digonalt gående sprickor kan tyda på allvarliga problem.. Frågan är i vilken utsträckning sprickorna löper och i vilken takt de vidgas. För att kunna avgöra det krävs en grundlig jordabalksbesiktning.

Att avsätta medel i reparationsfond med en enkel ytbesiktning som grund är knappast effektivt och utesluter naturligtvis inte framtida överraskningar.

Samma sak gäller den egna bostadsrättslägenheten. Svenska bostäder säljer fastigheten i befintligt skick.
Det åligger alltså den enskilde köparen att noga undersöka lägenheten före köp eftersom han i framtiden är skyldig att stå för underhåll och reparationer av sin av föreningen ägda lägenhet. Kanske är det en god idé att anlita en fastighetsinspektör som gör en jordabalksbesiktning.

Om du vill se skillnaden i ansvarstagande mellan hyresrätt och bostadsrätt i Tumstocken kan du hämta dokumentet här.

Gediget hus på Södermalm?

En trio av omvandlare menar att Svenska bostäder kommit med ett fördelaktigt erbjudande.

För, Svensk fastighetsförmedling och Södermäklarna har under juni värderat våra lägenheter. Dessa mäklare menar tydligen att en lägenhet på 65 kvadratmeter säljs av Svenska bostäder för 1 000 000 under värdet på marknaden.

Vem köper något genom att bara titta på prislappen?

Köper man hus privat idag gör man en genomgripande grundlig s.k. jordabalksbesiktning för att bedöma om priset står i rimlig proportion till det skick huset befinner sig i. Vi förutsätter att mäklarna inte gjort någon jordabalksbesiktning. De har alltså knappast tillfört något som vi inte redan visste på grundval av en tidigare ytlig okulärbesiktning.

Vi vet att mäklare i vårt land är säljinriktade och därför har ett eget intresse av att skapa förväntningar för hålla priserna på marknaden uppe.

Andra däremot talar om vikande priser på bostadsmarknaden och för risken av en finansbubbla.

Retorik och praktik

Semestrarna börjar ta slut och vårt bloggande fortsätter.

Vi upptäcker att ombildningsivrare i kvarteret Tumstocken riktar sig retoriskt till oss "Kära grannar" och menar att vi befinner oss i ett historiskt läge där parterna på hyresmarknaden drastiskt är i färd med att förändra reglerna för hyressättningen.
Argumentet för detta är en hänvisning till Svenska bostäders hemsida och Stockholmsmodellen.

Vi frågar oss vad är det på Svenska bostäders hemsida som visar på att vi står inför en drastisk förändring?
Svenska bostäder säger så här - "Idag styrs hyresnivån till stor del av byggåret.
I Stockholmsmodellen ska istället tre faktorer styra hyran: den enskilda lägenhetens storlek och standard, fastighetens standard och bostadsområde/läge."

Ombildningsivrare i kvarteret menar vidare på den vägen att det står fullständigt klart att vi i innerstaden kommer att få ökade hyror därför att Svenska bostäder skall drivas affärsmässigt och generera vinst. För detta påstående hänvisar man till Hyresgästföreningen Södermalms hemsida.
Södermalmsavdelningen, det står fullständigt klart, har inte röstat NEJ till Stockholmsmodellen.

Det primära syftet med Svenska bostäders verksamhet är inte att generera vinst.

Genom Svenska bostäder och andra allmännyttiga bolag har kommunen enligt lag ett samhällsansvar att säkra tillgången på bostäder för alla sorters hushåll. Man skall främja näringsutveckling och tillväxt. Man skall stödja social sammanhållning och hållbar utveckling.
Detta är knappast förenligt med marknadshyror eller drastiska hyreshöjningar. Detta har ju också klargjorts av våra riksdagspartier.

I sammanhanget framhävs också att i en bostadsrätt bor man till självkostnadspris.
I det omtalade Ringen vid Skanstull gick köpare av bostadsrätt från en hyra på knappa ca 7.000 kronor till ett självkostnadspris på ca 11.500. Detta mönster är inte ovanligt när det gäller omvandlingar i innerstaden.
Självkostnadspriset blev alltså marknadshyra!

Edit: En oklarhet har uppstått genom att vi gjort ett mindre lyckligt sammandrag av omvandlarnas ursprungstext. Så här skriver omvandlarna: -” Dessutom skall läget avgöra hyran, vilket gör att Svebos vinst kommer att betalas av – innerstadsborna. (se Hyresgästföreningen Södermalms hemsida).”